موانع ثبتی مانع اخذ سند رسمی برای همگان می‌شود

خبرگزاری مهر_گروه جامعه؛ اعتبار اسناد غیررسمی، همواره جزو مسائلی بوده که مشکلات زیادی را در کشور ایجاد می‌کرده است. برای مثال، در یک مورد در سال ۱۳۹۸ کلاهبرداران در شهر تهران توانستند ۳۰ میلیارد تومان سود با استفاده از اسناد غیررسمی، به جیب بزنند. این کلاهبرداران، با استفاده از قولنامه‌های جعلی، تخلف خود را انجام دادند؛ به این صورت که با استناد به یک قولنامه، یک ملک را به چندین نفر فروختند و از این طریق توانستند ۱۵۴ واحد ساختمانی را به ۲۰۰ نفر پیش‌فروش و از هر نفر مبالغی را نیز دریافت کنند.
سادات اخوی، حقوقدان و عضو هیئت علمی دانشگاه شاهد در رابطه با کلاهبرداری‌های ناشی از اسناد غیررسمی گفت: با وجود اعتبار اسناد غیررسمی، هیچکس نمی‌تواند از مالکیت خود به طور کامل اطمینان خاطر پیدا کند. زیرا فرد دیگری می‌تواند با سند غیررسمی، ادعای مالکیت ملکی را کند که دارای سند رسمی است.
از این رو لازم بود تا اسناد غیررسمی و قولنامه فاقد اعتبار شده و از معاملات کنار گذاشته شوند. بنابراین طرح الزام به ثبت رسمی، در ۳۱ اردیبهشت ۱۳۹۹ به تصویب مجلس شورای اسلامی رسید که البته با گرفتن چند اشکال از طرح توسط شورای نگهبان به مجلس بازگردانده شد. این طرح مجدداً در تاریخ ۶ تیر ۱۴۰۰، با برخی اصلاحات در کمیسیون حقوقی و قضائی، به تصویب مجلس رسید اما باز هم توسط شورای نگهبان با طرح چند ایراد رد شد.
طرح الزام به ثبت که هم اکنون در کمیسیون قضائی و حقوقی مجلس در حال بررسی است، با وجود اینکه اهداف خوبی را دنبال می‌کند اما مشکلاتی اساسی دارد که نیاز است به صورت دقیق مورد بررسی و اصلاح قرار بگیرد تا از ایجاد مشکلات جدید در کشور جلوگیری کند.

بلاتکلیفی معاملات ۸ میلیون ملک بدون سند در طرح الزام به ثبت

اولین پیش‌نیاز انجام معامله به‌صورت رسمی در طرح الزام به ثبت رسمی، وجود سند رسمی مالکیت به نام مالک فعلی است. این در حالی است که برای ۸ میلیون ملک از ۳۵ میلیون ملک موجود در کشور، سند رسمی مالکیت صادر نشده است. همچنین تعداد قابل توجهی از املاکی که برای آنها سند رسمی مالکیت صادر شده است نیز در معاملات بعدی به سند عادی معامله شده‌اند و در حال حاضر سند رسمی به نام مالک فعلی وجود ندارد.
بنابراین تا زمان موعد اخذ سند رسمی به نام مالک فعلی که معمولاً امری زمان‌بر، هزینه‌بر و حتی در برخی موارد خارج از اختیارات مالک و غیرممکن است، افراد مجبور به معامله عادی هستند و متأسفانه در این طرح به این افراد به صورت کامل توجه نشده است.
به عنوان مثال، در برخی واحدهای آپارتمانی مشاهده می‌شود که یکی از واحدها برای اخذ پایان کار با سایرین همکاری نکرده، در نتیجه هیچیک از صاحبان واحدها نتوانسته‌اند سند رسمی ملک خود را دریافت کنند. بنابراین در صورت اجرای این طرح و حذف اعتبار اسناد عادی، این افراد در مالکیت ملک خود دچار مشکل خواهند شد.

چالش زمین‌های خرد کشاورزی در اخذ سند رسمی

به عنوان مثال دیگر، بنا بر قانون جلوگیری از خرد شدن زمین‌های کشاورزی مصوب سال ۱۳۸۵، زمین‌های کشاورزی خرد که بیش از ۸۰ درصد زمین‌های کشاورزی کشور را تشکیل می‌دهند، نمی‌توانند سند رسمی دریافت کنند. طرح الزام به ثبت رسمی نیز به صاحبان این دسته از املاک، بدون داشتن سند رسمی اجازه انجام معامله را نمی‌دهد، در نتیجه مالکیت این افراد نیز دچار مشکل خواهد شد.
البته راهکاری که این طرح برای عدم ایجاد مشکل برای مالکیت این املاک در نظر گرفته، صدور سند رسمی به صورت مشاعی است. یعنی صاحبان املاک کشاورزی خرد به صورت مشارکتی یک سند برای زمین‌های خود بگیرند. در حالی که مشاعی شدن سند خود می‌تواند باعث ایجاد نزاع بین مردم و کشاورزان شود.

امکان سوءاستفاده از طریق تنظیم پیش‌نویس قرارداد

در معاملات ملکی، افراد حتی در صورت داشتن سند رسمی به نام خود نیز مجبور هستند برای اطمینان از انجام معامله، از سند عادی (مبایعه‌نامه) استفاده نمایند؛ زیرا اکثریت این معاملات در بنگاه‌های معاملات املاک انجام می‌شود و امکان ثبت رسمی معاملات ملکی در آنجا وجود ندارد؛ زیرا سند رسمی تنها در دفاتر اسناد رسمی صادر می‌شود.
متأسفانه طرح الزام به ثبت رسمی، اصرار دارد که تمام معاملاتی که در حال حاضر در ۱۵۰ هزار بنگاه انجام می‌شود، از این پس تنها در دفتر اسناد رسمی که در مجموع ۸ هزار دفتر در کشور موجود است، انجام شود و مشاورین املاک نیز صرفاً امکان ثبت پیش‌نویس قراردادهای ملکی، که هیچ گونه اثر حقوقی ندارد را داشته باشند. وجود این پیش‌نویس به دلیل تصوراتی که در طرفین معامله ایجاد می‌نماید، می‌تواند خطرناک باشد. چرا که از یک طرف، افراد با فرض متعهد شدن طرف مقابل، اقدام به خرید یا فروش ملک می‌کنند. از طرف دیگر در اثر نوسانات قیمتی که در اقتصاد ایران امری مرسوم است، ممکن است که خریدار یا فروشنده به تعهدات خود در توافقات انجام شده در بنگاه عمل نکند و به این ترتیب، حقوق طرف مقابل به شکل قابل توجهی ضایع شود.

برگرفته شده از وبسایت mehrnews.com